Liquidar tu crédito no basta para que la casa quede completamente libre: falta cancelar la hipoteca e inscribir esa cancelación en el Registro Público de la Propiedad. Hasta que ese trámite se hace, tu escritura sigue mostrando el gravamen a favor del Infonavit, y eso te bloquea si algún día quieres vender, heredar sin problemas o usar la casa como garantía. Aquí está el orden correcto de los pasos.
Los tres documentos que tienen que existir
- Escritura pública de la compraventa, inscrita en el Registro Público.
- Carta de cancelación de hipoteca (o documento equivalente), que emite el Infonavit cuando el crédito queda liquidado.
- Inscripción de la cancelación en el Registro Público de tu estado: es el paso que mucha gente omite.
¿Cuándo te entregan las escrituras?
La escritura se firma ante notario al formalizar la compra, no al terminar de pagar. Desde ese momento la casa es tuya, con una hipoteca inscrita a favor del Infonavit como garantía del crédito. El notario tramita la inscripción en el Registro Público, y ahí te entregan el testimonio (tu copia certificada de la escritura).
Si nunca recibiste tu testimonio, pídelo a la notaría donde firmaste: es tuyo. Guárdalo, junto con el número de crédito: son los dos papeles que te van a pedir en cualquier trámite posterior.
Al liquidar: carta de cancelación y liberación
- Confirma que tu saldo quedó en ceroSi liquidaste anticipadamente, revisa nuestra guía de liquidación; si tu crédito entró a Solución Integral, puede haberse liquidado solo.
- Solicita tu carta de cancelación de hipotecaEn Mi Cuenta Infonavit o por Infonatel (800 008 3900). Es gratuita y tarda un tiempo en emitirse tras el último pago.
- Lleva la carta a una notaríaPara protocolizar la cancelación.
- Inscribe la cancelación en el Registro Público de la PropiedadEn el de tu estado. Este paso tiene costo (derechos registrales y honorarios notariales) y varía por entidad.
- Pide un certificado de libertad de gravamenAl final: es la prueba de que la casa quedó libre.
Cuánto cuesta y por qué conviene no dejarlo pendiente
Los costos son derechos registrales y honorarios notariales, y dependen de tu estado y del valor del inmueble, así que cualquier cifra genérica te puede engañar: pide presupuesto en la notaría y consulta el arancel del Registro Público local.
Dejarlo pendiente sale más caro después: cuando quieras vender, el comprador va a pedir el certificado de libertad de gravamen (así lo indica nuestro checklist de compra de casa usada), y si la hipoteca sigue inscrita, la venta se frena hasta que resuelvas el trámite, muchas veces con prisa y peor posición.
Si el titular falleció
El orden cambia: primero se atiende la situación del crédito y del seguro, y después la escritura. El Infonavit tiene un procedimiento específico y el WhatsApp oficial cuenta con una opción dedicada a trámites por fallecimiento. Los pasos y documentos están en nuestra guía de trámites por fallecimiento.
Los tres documentos que debes tener y para qué sirve cada uno
Cada documento prueba una cosa distinta, y ninguno sustituye a los otros dos. La tabla a tener a la mano antes de hablar con la notaría:
| Documento | Qué prueba | Quién lo emite | Cuándo lo consigues |
|---|---|---|---|
| Escritura pública inscrita (testimonio) | Que la casa es tuya y que la compraventa quedó registrada | La notaría donde firmaste | Al formalizar la compra, no al terminar de pagar |
| Carta de cancelación de hipoteca | Que el crédito quedó liquidado y el Infonavit ya no tiene garantía | El Infonavit | Tras el último pago, a solicitud tuya y gratis |
| Certificado de libertad de gravamen | Que hoy la casa no tiene hipoteca ni carga alguna | El Registro Público de tu estado | Al final, ya inscrita la cancelación. Tiene costo |
El orden también se lee ahí: la escritura llega primero, la carta cuando terminas de pagar y el certificado prueba que el trámite se cerró. Si vas a vender, el comprador te va a pedir los tres, como indica nuestro checklist de compra de casa usada.
Qué pasa si perdiste tu escritura
No pierdes la propiedad: tu escritura existe en el protocolo de la notaría y en el Registro Público, así que lo que se repone es la copia. Perder el testimonio es un problema de papeles, no de derechos.
- Vuelve a la notaría donde firmastePide un testimonio adicional: las notarías conservan sus protocolos y ahí está el documento original.
- Si la notaría ya no existePregunta en el archivo de notarías de tu estado, donde se resguardan los protocolos de notarías cerradas.
- Registro Público de la PropiedadComo alternativa, pide copia certificada de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
En las tres vías te van a pedir datos del inmueble: número de escritura y fecha, nombre y número de la notaría, o los datos registrales del predio. Si no los tienes, búscalos en el recibo del predial, en tu estado de cuenta o en el contrato. La reposición tiene costo, que varía por estado y por notaría.
Errores que salen caros
Los cinco descuidos que convierten un trámite barato en un problema:
- Dejar la cancelación pendiente durante años. El crédito ya está pagado y la hipoteca sigue inscrita. El costo no baja con el tiempo y sí sube el riesgo de perder papeles.
- Protocolizar y no inscribir. El más común: se paga la notaría, se firma la escritura de cancelación y ahí queda. Mientras el Registro Público no la inscriba, para el mundo exterior la casa sigue hipotecada.
- Suponer que el Infonavit lo hace solo. El Instituto emite la carta y hasta ahí llega su parte: la protocolización y la inscripción las impulsas tú.
- No pedir el certificado de libertad de gravamen. Sin él no tienes prueba de que la cancelación se inscribió, y es lo primero que pide un comprador o un banco.
- No usar tu constancia anual de intereses. Los intereses reales de tu crédito son deducibles en la declaración anual del SAT y el Infonavit emite una constancia anual para eso. Si nunca la descargaste, estuviste dejando una deducción sin usar cada año.
Cuándo necesitas al notario y cuándo no
El notario es indispensable para los actos que se elevan a escritura pública, y totalmente innecesario para los trámites que haces directo con el Infonavit. Distinguirlo te evita pagar por algo que es gratis.
- Sí necesitas notario para firmar la compraventa, para protocolizar la cancelación y para cualquier acto que deba inscribirse en el Registro Público.
- No necesitas notario para pedir tu carta de cancelación (gratuita, en Mi Cuenta Infonavit o por Infonatel), ni para consultar tu saldo, ni para tu carta de saldo para liquidar, ni para checar si entraste a Solución Integral.
El certificado de libertad de gravamen queda en medio: lo puedes pedir tú en el Registro Público, aunque muchas notarías lo tramitan dentro del paquete.
Fuentes: procedimiento de cancelación de hipoteca del Infonavit (carta de cancelación emitida por
el Instituto tras la liquidación), y requisitos de protocolización e inscripción registral, que dependen
de la legislación y aranceles de cada estado. Consulta a tu notaría y al Registro Público local para
costos y tiempos. Sitio informativo no oficial: metodología. No sustituye
asesoría legal ni notarial.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo me entregan las escrituras de mi casa Infonavit?
La escritura se firma ante notario al formalizar la compra, no al terminar de pagar. Desde ese momento la casa es tuya, con una hipoteca inscrita a favor del Infonavit como garantía. El notario tramita la inscripción y te entrega el testimonio; si nunca lo recibiste, pídelo en la notaría donde firmaste.
¿Qué es la carta de cancelación de hipoteca?
Es el documento que emite el Infonavit cuando tu crédito queda liquidado y que permite cancelar la hipoteca. Se solicita gratis en Mi Cuenta Infonavit o por Infonatel (800 008 3900) y tarda un tiempo en emitirse tras el último pago.
¿Liquidar mi crédito basta para que la casa quede libre?
No. Falta protocolizar la cancelación ante notario e inscribirla en el Registro Público de la Propiedad de tu estado. Hasta ese trámite, tu escritura sigue mostrando el gravamen a favor del Infonavit.
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca?
Depende de tu estado y del valor del inmueble: son derechos registrales más honorarios notariales. Pide presupuesto en la notaría y consulta el arancel del Registro Público local; no te guíes por cifras genéricas.
¿Qué pasa con las escrituras si falleció el titular?
Primero se atiende la situación del crédito y del seguro con el Infonavit, y después la escritura. El WhatsApp oficial tiene una opción dedicada a trámites por fallecimiento y ahí te indican los documentos.
Perdí mi escritura, ¿cómo consigo otra?
No pierdes la propiedad: se repone la copia. Pide un testimonio adicional en la notaría donde firmaste, que conserva su protocolo; si esa notaría ya no existe, pregunta en el archivo de notarías de tu estado. También puedes solicitar copia certificada de la inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Te van a pedir datos del inmueble y la reposición tiene costo.
¿Los intereses de mi crédito Infonavit son deducibles?
Los intereses reales de tu crédito son deducibles en la declaración anual del SAT y el Infonavit emite una constancia anual para ese fin. Si nunca la descargaste, estuviste dejando una deducción sin usar. El monto que te aplica depende de tu declaración: revísalo con tu constancia en mano.