Puedes comprar una casa usada con tu crédito Infonavit, y suele ser la opción con mejor ubicación y precio por metro que la vivienda nueva de desarrollo. El riesgo no está en el crédito: está en el inmueble. Adeudos ocultos de predial y agua, vendedores que no entregan, hipotecas vigentes que nadie mencionó. Esta guía trae el proceso y, sobre todo, el checklist de verificación que tienes que completar antes de firmar.
Antes de enamorarte de una casa, corre los números
- Cuánto te presta: calculadora de monto (más tu subcuenta como enganche).
- Qué necesitas para el precio que viste: herramienta inversa.
- Presupuesta los gastos extra: avalúo, notaría, inscripción y seguros rondan el 7% del valor de la vivienda.
Checklist antes de firmar (imprímelo y tacha)
Cada punto de esta lista corresponde a un problema real que le pasó a alguien. Ninguno es opcional:
- Certificado de libertad de gravamenReciente, del Registro Público de la Propiedad. Confirma que la casa no tenga hipoteca vigente ni embargos. Pídelo tú, no aceptes una copia que te den.
- Constancia de no adeudo de predialEmitida por el municipio, actualizada.
- Constancia de no adeudo de aguaEs la deuda que más se hereda sin saberlo.
- Recibos de luz al corrienteSi aplica, también gas natural.
- Que el vendedor sea el dueño registralSu identificación oficial debe coincidir exactamente con el nombre de la escritura.
- Si el vendedor está casadoVerifica el régimen matrimonial: puede requerirse la firma del cónyuge.
- Si vende un apoderadoRevisa que el poder notarial sea vigente y suficiente para vender.
- Si la casa fue de InfonavitConfirma que el crédito anterior esté liquidado y la hipoteca cancelada e inscrita.
- Avalúo con perito autorizadoEs requisito del crédito y además te dice si el precio es razonable.
- Notaría elegida o aceptada por tiSi la impone el vendedor o la inmobiliaria, pide una segunda opinión.
- Contrato de compraventa por escritoAntes de cualquier anticipo, con penalización si el vendedor se echa para atrás.
- Nunca entregues dinero sin reciboNi a nombre de un intermediario que no sea parte del contrato.
- Fecha de entrega física por escritoAcordar quién entrega llaves, cuándo, y qué pasa si no cumple.
El proceso de compra con crédito Infonavit
- Precalifica y confirma tu montoEn Mi Cuenta Infonavit (o estímalo en nuestra calculadora).
- Toma el curso Saber másEl curso Saber más es obligatorio antes de formalizar.
- Elige la vivienda y verifícalaCon el checklist de arriba.
- AvalúoCon perito autorizado por el Instituto.
- Integra el expedienteCon los documentos tuyos y del vendedor.
- Firma ante notarioSe inscribe la escritura en el Registro Público.
- Recibe la casaVerifica que esté en las condiciones acordadas, con servicios al corriente.
Los pasos completos y los documentos están en la guía de solicitud de crédito.
Si algo sale mal
Actúa rápido y por canales oficiales, no por gestores. Qué hacer según el caso:
- El vendedor no entrega la casa: tu contrato es la herramienta; consulta con la notaría y evalúa asesoría legal.
- Aparecieron adeudos que no te dijeron: reclama al vendedor con base en el contrato y las constancias que pediste (por eso el checklist importa).
- Dudas o irregularidades del proceso del crédito: repórtalo a Infonatel 800 008 3900 o en tu CESI.
- Te piden dinero para "agilizar" el crédito: es fraude. Los trámites del Instituto son gratuitos.
Fuentes: requisitos de compra de vivienda usada con crédito Infonavit (avalúo con perito
autorizado, formalización ante notario e inscripción registral) y canales oficiales de atención. Los
documentos de verificación registral y de no adeudo los emiten el Registro Público de la Propiedad y
los organismos municipales de tu localidad. Sitio informativo no oficial:
metodología. No sustituye asesoría legal.
El checklist completo, de un vistazo
Antes de firmar una casa usada con Infonavit
Cada punto de esta lista corresponde a un problema que ya le pasó a alguien. Ninguno es opcional.
El inmueble
- Libertad de gravamen
- No adeudo de predial
- No adeudo de agua
- Recibos de luz y gas
- Avalúo con perito
- Hipoteca anterior cancelada e inscrita
El vendedor
- Es el dueño registral
- Su identificación coincide con la escritura
- Régimen matrimonial (firma del cónyuge)
- Poder notarial vigente si vende un apoderado
El trato
- Notaría elegida por ti
- Contrato por escrito antes del anticipo
- Penalización si el vendedor se echa atrás
- Fecha de entrega y recibo de cada pago
- Te piden entregar dinero sin recibo o a nombre de alguien ajeno al contrato.
- La notaría la impone el vendedor y no te dejan pedir una segunda opinión.
- No te entregan el certificado de libertad de gravamen actualizado, solo copias.
Sitio informativo no oficial. No sustituye asesoría legal ni notarial.
Usada o nueva: cómo decidir con números
La vivienda usada suele ganar en ubicación y metros por peso; la nueva gana en garantías y en trámite más simple. Las diferencias que de verdad mueven la decisión:
| Aspecto | Casa usada | Casa nueva de desarrollo |
|---|---|---|
| Ubicación | Zonas ya consolidadas, con servicios y transporte | Suele estar en la periferia en crecimiento |
| Metros por peso | Generalmente mejores | Menores en el mismo rango de precio |
| Estado del inmueble | Hay que presupuestar reparaciones | Estrena, con garantías del desarrollador |
| Trámite | Más verificaciones: vendedor, gravámenes, adeudos | El desarrollador suele acompañar el proceso |
| Riesgo principal | Vicios ocultos y deudas heredadas | Plusvalía y servicios de la zona a futuro |
Si eliges usada, el presupuesto de reparaciones no es opcional: revisa instalación eléctrica, humedades, techo y drenaje antes de cerrar. Y si la casa necesita obra, recuerda que existe Mejoravit para financiar mejoras una vez que sea tuya.
Cuánto necesitas juntar además del crédito
El crédito paga la casa, pero no los gastos de comprarla: calcula alrededor del 7% del valor de tu bolsillo. En una vivienda de $700,000 son unos $49,000 que tienen que estar ahorrados aparte, repartidos entre:
- Avalúo con perito autorizado por el Instituto.
- Honorarios notariales por la escrituración.
- Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad de tu estado.
- Impuestos y derechos locales de la traslación de dominio, que varían por entidad.
- Seguros asociados al crédito.
A eso súmale lo que casi nadie presupuesta: la mudanza, los depósitos de servicios y las reparaciones de entrada. Tu saldo en la subcuenta de vivienda no cubre estos gastos porque se aplica al precio del inmueble: mira cómo se arma tu presupuesto real.
Qué revisar en la visita, antes de los papeles
Una casa con problemas estructurales o de humedad puede costar más en reparaciones que el descuento que negociaste. Lo que conviene mirar con calma y, si puedes, con alguien que sepa de obra:
- Humedades y filtracionesEn techos, esquinas y baños. Las manchas recién pintadas son señal de que algo se tapó.
- Instalación eléctricaCentro de carga, si hay cableado viejo, si los contactos funcionan.
- Presión de agua y drenajeAbre llaves, revisa que baje bien.
- GrietasLas finas suelen ser cosméticas, las diagonales anchas en muros de carga no.
- El entorno a distintas horasVisita de día y de noche, entre semana y fin de semana.
- Servicios y transporteQué tan lejos queda todo lo que usas a diario.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa usada con crédito Infonavit?
Sí. El crédito sirve para vivienda nueva o usada. En la usada el proceso agrega verificaciones sobre el inmueble y el vendedor: certificado de libertad de gravamen, constancias de no adeudo de predial y agua, avalúo con perito autorizado y firma ante notario.
¿Qué debo revisar antes de comprar una casa usada?
Certificado de libertad de gravamen reciente, no adeudo de predial y agua, recibos de luz al corriente, que el vendedor sea el dueño registral, régimen matrimonial si está casado, vigencia del poder si vende un apoderado, y que cualquier hipoteca anterior esté cancelada e inscrita.
¿Qué gastos adicionales tiene comprar una casa usada?
Avalúo, gastos notariales, inscripción en el Registro Público de la Propiedad y seguros. Como regla práctica conviene presupuestar alrededor del 7% del valor de la vivienda, además del enganche.
¿Qué pasa si el vendedor se echa para atrás?
Depende de lo que hayas firmado: por eso el contrato de compraventa con penalización debe existir antes de cualquier anticipo, y ningún pago debe hacerse sin recibo. Consulta con la notaría y evalúa asesoría legal.
¿La casa puede tener deudas que yo termine pagando?
Sí, si no las verificaste: predial, agua y cuotas de mantenimiento suelen quedar ligadas al inmueble. Pide tú mismo las constancias de no adeudo actualizadas antes de firmar, no aceptes copias que te entregue el vendedor.